【最終回】年収400万から始める不動産投資!成功を左右する不動産会社の選び方

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この記事の専門家は…

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【執筆者:武田拓也】

有料老人ホームの管理者を経て、豊かな老後に必要なお金の情報を提供。2児の父でもあり、普段は投資全般から保険の見直しまで、幅広く情報提供中。株式投資を皮切りに投資信託、外貨、FX、不動産投資、海外投資など様々な資産運用を経験。14年間に成功と失敗の両方を体験し、実戦で役立つ知識を習得。自宅、投資用を含めて売買回数は30回を超え、損をしないためのポイントを熟知。これから金融商品を選ばれる方々にとってプラスになる情報を提供している。

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年収400万から始める不動産投資のお話の第4回目、今回が最終回です。

最後は狙うべき物件の特徴と不動産会社の選び方を解説します。

ぜひ参考にしてください! 

▼過去記事はこちらからご覧ください。

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一棟買いよりワンルームマンションが良い理由

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不動産投資のリスクはいくつかありますが、特に気をつけるべきなのは「空室リスク」です。

物件購入時に空室となっていれば、契約後に空室期間の分だけ家賃が発生せずにローンを払い続けることになります。

空室リスクを避けるためには、すでに入居者がいる物件、つまりオーナーチェンジ物件を選ぶことが低リスクでの投資スタートにつながります。

銀行でフルローンを組める物件も低リスクと判断できます。

これは銀行が物件の価値を認め、評価してくれていることの証となるので、間違いのない物件。

フルローン物件で、2%台の金利であることが一つの銀行評価における目安となります。

なお、例外的なケースが、投資家と不動産会社が銀行に対して虚偽の申告をしたケースや貸付金利が高金利に設定されているケースには、リスクを織り込み、評価をゆるめている場合があります。

フルローンの場合、頭金は不要ですが、諸費用は発生します。

登記費用・仲介手数料・火災保険料・ローン設定の事務手数料などで、新築なら約70万円、中古なら約50万円が発生します。

フルローンで2,000万円の物件を買ったとして、当初純資産としてはゼロですが、年数が経つと不動産価格(資産)は下がるものの、それ以上にローン(負債)が減るので純資産は増えます。

時間とともに資産が形成されていきますので、この不動産価格が下がりにくい物件を買うことが大切です。 

初心者が低リスクで始めるための狙うべき物件の特徴 

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初心者が低リスクの投資を目指し〝狙うべき物件〟としては、都市部の「新築ワンルームマンション」がおすすめ。

主に独身の会社員や学生といった人向けの物件ですが、新築ワンルームは空室になる可能性が低く、長期にわたって安定した収入を得ることが可能になります。

さらに、入居者の属性を絞り込むなら、学生向けよりは会社員向けの物件のほうが高めの家賃収入が見込めます。

また、物件の立地としては、前述の資産価値の落ちにくい地域を選びましょう。

ただし東京は物件価格が上昇基調ですので、利回りは低くなっています。

賃貸の需要としては、お風呂とトイレが一緒になっているユニット型よりも、別になっているセパレートタイプの物件を選びましょう。

成功のカギは不動産会社!タイプ別に紹介

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不動産会社は、質の良い物件を紹介してくれる会社から、こちらのニーズをくみ取ってもらえない会社までさまざま。

見分け方は難しいのですが、不動産オーナーにとって、資産運用の手助けをしてくれる不動産会社は、次の3タイプに分かれます。

 

  1. デベロッパー
  2. 仲介業者
  3. 売買・管理

一つずつ説明していきます。 

タイプ①デベロッパー

新築のみを扱う会社で、マンションを建てて売却するのがビジネスモデル。

節税目的の場合、こちらを選択します。

注意点としては、出口戦略が難しいこと。

基本的に新築物件は購入したら持ち続けますので、組み換えなどのアドバイスがもらえない可能性があります。

タイプ②仲介業者

情報量は多いものの、ローンは投資家が基本的に自分で探して契約します。

物件数が多く、投資用・住まい用とさまざまな物件を扱っています。

数が多いだけあって、瑕疵や未払いのある物件も扱っています。

そのため、物件を見る目が求められます。こちらは玄人向けの会社になります。

タイプ②売買・管理

投資家に販売した物件を管理まで行う会社です。

新築と中古を扱っている会社もあり、銀行との提携ローンがあれば、通常の条件よりも有利に投資が可能です。

自分に合った物件がわからない時には、このタイプの会社を選ぶと良いでしょう。 

不動産会社を選ぶ3つのポイントとは?

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会社それぞれの強みや傾向など、優良の度合いを推し量るには、次の3つのポイントについて確認してください。

①物件の情報場が多いかどうか

少ないよりも多いほうがよく、ネットワークを持っていることの証になります。

ただ、最近は単にネット上に情報を載せているだけのおとり物件も散見されます。

良い物件があった際には、不動産会社へ連絡し、物件の有無を確認してください。

物件がある場合は問題ありませんが、何度も「物件はない」という返事が返ってくる場合は他の会社を当たりましょう。

②物件の提案力があるかどうか

担当者が売りたい物件へ誘導するのではなく、節税対策・収益目的・保険目的・将来の年金目的など、投資家の希望を聞きいてくれるかどうかもポイント。

それに沿った物件を出してくれるかどうかを確認しましょう。

③アフターフォローがしっかりしているかどうか

購入後に管理を安心して任せられる体制が整っているか、確定申告のサポートをしてもらえるか確認しましょう。

社内もしくはグループ内に管理会社があれば一安心です。

  

不動産投資を考えている人には、それぞれに希望があると思います。

初心者の人のリクエストが的外れだったとしても、できる限り希望に沿った物件を提案してくれる会社がより優良であるといえます。

最初のパートナー選びとして、親切に向き合ってくれる会社を選びたいものです。

理想的なのは、新築・中古物件ともに多くの取り扱いがあり、銀行の提携でフルローンを組める、投資家に寄り添った会社になります。

不動産投資に興味があるならプロに相談してみよう

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ここまで4回に分けて不動産投資について解説してきましたが、参考になりましたでしょうか?

どのような会社に巡り合うかは、運や縁もあります。

会社の良し悪しの判断は、初心者には難しいかもしれません。

そういった意味でも、中立の立場でアドバイスをくれる目利きのプロの存在は貴重です。

しっかりご自身でも勉強をしつつ、より良い選択ができるようFPなどに相談することも考えてみてはいかがでしょうか。

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同地域・同世代の方と比較して年収・貯蓄額・家賃・資産運用額・保険料などがどの程度なのかがわかるので、自分の家計状況を客観的に知ることが可能。

その後は、あなたにぴったりなお金の専門家が紹介されるので、お金のプロに直接相談することもできます。
ぜひ気軽にトライしてみてくださいね! 

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※ディスクレーマー※
この記事(以下、本記事)が提供する投資情報は、あくまで情報提供を目的としたものであり、投資その他の行動を勧誘するものではありません。不動産の選択、売買価格などの投資にかかる最終決定は、読者様ご自身の判断でなさるようにお願いいたします。本記事に基づいて投資を行った結果、読者様に何らかの障害が発生した場合でも、理由のいかんを問わず、責任を負いません。 

本記事は2020年1月30日に公開した記事を編集部で一部加筆・修正したものです。

執筆者

30代 / 得意分野:ライフプランニング・保険

武田 拓也

  • 教育資金
  • 保険
  • 資産運用
  • 住宅ローン
  • 老後資金

コメント有料老人ホームの管理者を経て、株式会社ファモアで活動中。普段は投資全般のアドバイスから保険の見直しまで、幅広く情報提供をしています。投資経験は13年。元々は介護の現場で働いていましたが、自分の老後が不安になり、22歳から株式投資を始めました。始めてすぐにリーマンショックが起こり、それからは投資信託、外貨、FX、不動産投資、海外投資など様々な資産運用に取り組んできました。この13年間で、良い思いと悲しい思いの両方を体験し、失敗もたくさんしてきましたが、結果的には良かったと感じています。成功体験と失敗を重ねながら、多くの実戦で役立つ知識を身につけられたので、これから金融商品を選ばれる方々にとって プラスになる情報提供をして行ければと思います。2児の父でもあり、大学でキャリア形成や奨学金の話もしています。住宅の売買も回数を重ね、気をつけるべきポイントを知ることができました。気になることがあれば、気軽にお声掛けください。【保有資格】証券外務員2種、相続診断士、高校教諭1種「福祉」、社会福祉士【好きな時間】家族(妻と子ども2人)と家でのんびり過ごす【経歴】⑴有料老人ホームの管理者⑵外資系保険会社の営業⑶独立型ファイナンシャルプランナー

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