【第2回】年収400万から始める不動産投資!節税効果や活用方法をFPが伝授

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【執筆者:武田 拓也】

有料老人ホームの管理者からファイナンシャルプランナーに転身。自分の老後が不安になり、22歳から株式投資を開始。投資信託、外貨、FX、不動産投資などさまざまな資産運用に取り組み、経験をもとに役立つ知識を発信している。 

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■投資用の不動産で「節約」「節税」ができる?

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こんにちは、ファイナンシャルプランナーの武田拓也です。

今回は、年収400万から始める不動産投資の第2弾!

将来家賃収入で収益を挙げることに加え「節約」「節税」というメリットも享受できる投資用の不動産ですが、具体的にどんな効果があるのでしょうか?

この記事では、不動産投資の節税効果やライフプランに合わせた活用方法を解説していきます。

第1回はこちらからご覧ください。 

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■生命保険料に加入することで節約に繋がる

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投資用の不動産を持つことで、生命保険料の節約につながります。

住宅ローンに関連して団体信用生命保険(団信)に加入しておくと、もし物件の所有者が亡くなられた場合、物件のローンは団信の保険金で返済されることになります。

つまり、ローンが完済されるので、ローンのない物件が資産として残るため、家族は物件を売って売却益を得ることができるのです。

もちろん、これまで通り月々の家賃収入を得ることもできます。

 

「団信」は、生命保険の死亡保障と同等の効力を発揮してくれます。

また、ローン返済中に保険金支払いが発生しなかった場合、つまりローンを完済した場合には、将来の年金として毎月家賃収入を得られます。

投資用物件が年金保険のような役割を果たしてくれるのです。

通常の生命保険(死亡保障)と年金保険で同様の効果を得ようとするなら、保障と積み立てを合わせて月々3万5,000円ほどの保険料が必要となります。

死亡保障で約5,000円、積み立て分で約3万円の計算です。

単純計算で35年間ローンを払い続けて家賃収入や節税効果などを合わせると、不動産投資への持ち出しがなかったとしたら、3万5,000円×12×35=1,470万円の節約となります。

しかも、団信保険料はローンの金利に含まれており、別途の経費は不要です。

 

節約だけでなく、個人年金保険で受け取れる額を比較してみましょう。

個人年金保険に加入した場合、月々1万円ずつ積み立てていくと、35年間で420万円になります。

現在の利率では10%ほど増えるので、受け取れる金額はおおよそ460万円。

不動産を所有していた場合、個人年金と比較するために、年金保険料と同じく月平均1万円を持ち出し、35年間のトータルで420万円支払ったと仮定します。

ローン完済後、将来5万円の家賃収入で20年間受け取れるとしたら、約1,200万円になります。

個人年金保険ではプラス40万円ですが、不動産であればプラス740万円、およそ700万円の差になるのです。

 

もし家賃が半分になったり、年間の半分が空室になったりするなど、話半分でも600万円の年金が確保できます。

亡くなった後は、ご家族が相続されるでしょうから、さらに長期的にリターンが得られます。

月々の家賃収入ではなく、売却することにより一時金としてお金を受け取ることも可能。

築年数が古くとも、場所が良ければ700万前後で売却することはできるでしょう。

万が一、毎月3万5,000円の持ち出しがあったとしても、それでようやく保険料を支払ったケースと同じになります。

とはいえ、35年のローンを組んで月3万5,000円の持ち出しになることは、ほとんどないでしょう。

■不動産投資における税金のメリットとは

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税金に関して、「固定資産税が発生するので負担増になるのでは?」と思われる方が大半です。

しかし、実際には固定資産税は数万円で済むので、確定申告による還付金で十分にカバーできます。

確定申告することで経費を所得から引けますので、年収の高い人ほど節税効果が高く、還付金が多くなります。

また住民税も下がりますので、月々の税金も下がります。

 

一般的な節税方法として、ふるさと納税やiDeCoがありますが、不動産投資による節税効果は、これらよりも優れています。

経費に使える内容としては、担当者と打ち合わせをしたカフェなどの飲食費、不動産投資のための書籍代、有料の講演会・セミナー参加費、物件探しの際の交通費、データ管理のためのUSB代など、不動産に関わることであれば、さまざまな項目で認められます。

 

節税効果の目安は、年収400万円の方であれば、7~8万円ほど。

これから年収が上がっていけば、節税効果も増していきますし、複数の物件を持つことになれば、節税効果は高まります。

 

また、節税効果を得るために欠かせないのが減価償却です。

新築の場合、RC(鉄筋コンクリート造)の耐用年数は47年。

よって減価償却による節税効果は47年の長期に及びます。

節税効果をより効率的に活用する方法として、躯体部分と設備部分を分けて減価償却するテクニックがあります。

設備部分は減価償却の期間を15年と短く設定することも可能です。

短く償却できるので、減価償却費が大きくなり、その分見かけの利益が減るので、税金を減らすことが可能となります。

このように、目には見えない副次的なメリットがもたらす効果は大きく、トータルで見たときに大きな資産となります。

■投資用不動産はライフプランに合わせて活用できる

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お子さんがまだ小さい場合、将来大学に入学される際などに何かとお金が必要になるかと思われます。

その時点で物件を売り、売却益を受け取ることができます。

不動産投資を始められて、ある程度の年数が経過していた場合、物件の価格は下がっていても、それ以上にローンの残債の方が下がっていれば、売却することで手元にお金が入ってきます。

この手元に残ったお金を学費に充当することもできるでしょう。

 

または、それまでに家賃収入や節税で得たお金を貯蓄しておき、費用に充てるという方法もありますし、進学する予定の大学近くに物件を購入し、子供に住んでもらうことで家賃の節約にもなります。

退職時にまとまった金額を手にした場合、年金の確保のためにローンを組まずに不動産を現金で購入する方法も。

退職金は現金のままでは取り崩す一方ですが、不動産を買えば毎月の家賃収入を得ることができ、給与所得のような形で定額を受け取れます。

 

亡くなられた場合には、遺されたご家族のための資産・相続対策にもなります。

単身者の場合、「自宅」「セカンドハウス」として物件を買うという選択も。

現役で働けるうちは賃貸物件として貸し出し、将来は自分が住むというライフプランです。

私が担当するお客様の中には、東京、名古屋、京都、大阪、神戸、岡山、福岡などに物件をお持ちで、「将来は、その時の気分で住みたいところに住む」と言われている方も。

投資用物件を所有することで、節約・節税効果を得られます。

無理はせず、まずは1件から不動産投資を始めてみましょう。  

■不動産投資に興味があるならプロに相談してみよう

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不動産投資の節税効果やライフプランに合わせた活用方法について解説してきました。

「もっと詳しく聞きたい」「興味はあるけど、具体的に何から始めればいいかわからない」という人は、下記の「お金の健康診断」サービスからお気軽にチャットでご相談ください。

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また、「お金の健康診断」では年齢や居住地、年収など20個程の質問に回答するだけで、あなたの家計状況をチェックすることもできます。

同地域・同世代の方と比較して年収・貯蓄額・家賃・資産運用額・保険料などがどの程度なのかがわかるので、自分の家計状況を客観的に知ることが可能。

その後は、あなたにぴったりなお金の専門家が紹介されるので、お金のプロに直接相談することもできます。

相談内容は、投資やライフプラン、住宅ローン、保険、家計の見直しなどどんなことでもOKです。

ぜひ気軽にトライしてみてくださいね! 

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※ディスクレーマー※
この記事(以下、本記事)が提供する投資情報は、あくまで情報提供を目的としたものであり、投資その他の行動を勧誘するものではありません。不動産の選択、売買価格などの投資にかかる最終決定は、読者様ご自身の判断でなさるようにお願いいたします。本記事に基づいて投資を行った結果、読者様に何らかの障害が発生した場合でも、理由のいかんを問わず、責任を負いません。 

本記事は2020年1月30日に公開した記事を編集部で一部加筆・修正したものです。

執筆者

30代 / 得意分野:ライフプランニング・保険

武田 拓也

  • 教育資金
  • 保険
  • 資産運用
  • 住宅ローン
  • 老後資金

コメント有料老人ホームの管理者を経て、株式会社ファモアで活動中。普段は投資全般のアドバイスから保険の見直しまで、幅広く情報提供をしています。投資経験は13年。元々は介護の現場で働いていましたが、自分の老後が不安になり、22歳から株式投資を始めました。始めてすぐにリーマンショックが起こり、それからは投資信託、外貨、FX、不動産投資、海外投資など様々な資産運用に取り組んできました。この13年間で、良い思いと悲しい思いの両方を体験し、失敗もたくさんしてきましたが、結果的には良かったと感じています。成功体験と失敗を重ねながら、多くの実戦で役立つ知識を身につけられたので、これから金融商品を選ばれる方々にとって プラスになる情報提供をして行ければと思います。2児の父でもあり、大学でキャリア形成や奨学金の話もしています。住宅の売買も回数を重ね、気をつけるべきポイントを知ることができました。気になることがあれば、気軽にお声掛けください。【保有資格】証券外務員2種、相続診断士、高校教諭1種「福祉」、社会福祉士【好きな時間】家族(妻と子ども2人)と家でのんびり過ごす【経歴】⑴有料老人ホームの管理者⑵外資系保険会社の営業⑶独立型ファイナンシャルプランナー

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