住宅ローンを金利だけで選んで大丈夫ですか?

 


住宅ローン

執筆者:株式会社FPバンク
得意分野:ライフプランニング・保険・資産運用・相続・不動産・住宅ローン


マイホーム購入希望者のほとんどが利用する住宅ローンですが、住宅ローンって何を基準に選んでいますか?一般的には、金融機関ごとに異なる金利を比較して選んでいると思いますが、住宅ローンを金利だけで選んで大丈夫ですか?

1.住宅ローンの金利種類

住宅ローンの金利は、変動金利と固定金利の2種類に分けることができます。

変動金利…住宅ローン期間中の金利が市中金利に連動して変化する
固定金利…住宅ローン期間中の金利は固定されるので市中金利の影響を受けない

上記以外に、5年や10年など期間を限定して金利を固定し、その期間終了後に金利の見直しをする固定期間選択金利もありますが、住宅ローンの全期間で金利が固定されている訳ではないので、実質的には変動金利と言えると思います。
2020年2月時点で、変動金利約0.4〜1.4%、固定金利約1.2〜2.0%なので、単純な金利の比較だけであれば変動金利を選択する人が多いと思いますし、実際に日本人の8割以上が変動金利を選択しています。変動・固定金利ともにメリットとデメリットがあるので、どちらを選択するのが誰にとってもベストということはありません。ただあなたにとって、よりベターな選択をすることは可能だと思います。

2.変動・固定金利のメリットとデメリット

変動・固定金利ともにメリットとデメリットがあるとお話しましたが、基本的な考え方として、市中金利が下がる傾向にある場合は変動金利、上がる傾向にある場合は固定金利を選択します。
例えば、市中金利の低下に伴い変動金利で2%だった住宅ローン金利が1%まで下がったと仮定した場合、変動金利だと2%ではなく1%の金利で返済していくので、下がった1%の利息分を支払う必要がなくなります。他方、固定金利の場合は市中金利の変動に関わらず、住宅ローン期間中は同じ金利で返済していかなければならず、変動金利のような恩恵を受けることができません。
但し、変動金利は常に下がり続ける訳ではありません。逆に市中金利の上昇に伴い金利が2%から3%に上がった場合は上がった1%の利息分も支払う必要があります。
変動金利には返済方法によって、金利が変っても返済額が5年間変わらない「5年ルール」や、返済額の上限を定めた「125%ルール」と呼ばれる取り決めがありますが、これらによって変化した分の金利の返済が免除される訳ではありません。これに関しては、別の機会ににお話いたします。

【変動金利】

メリット…現在は固定金利よりも金利が低い。今後金利が下がった場合は、返済額が減る可能性がある。
デメリット…今後金利が上がった場合は、返済額が増える可能性がある。

【固定金利】

メリット…金利変動の影響を受けず返済額は一定となるため、ライフプランが安定する。特に今後金利が上がった場合も、返済額は増えない。
デメリット…現在は変動金利よりも金利が高い。今後金利が下がっても、その恩恵を受けることができない。

3.今のあなたにとってベターな選択とは?

変動金利の方が固定金利よりも金利が低いので、そもそも固定金利は選択肢にすら入っていなかったという人もいると思いますが、あらためて、変動・固定金利のどちらを選択するのが良いのでしょうか。先程、変動・固定金利ともにメリットとデメリットがあるので、どちらを選択するのが誰にとってもベストということはありませんとお話しましたが、変動金利のデメリットの影響を最小限にできる人がいます。

それは、収入や貯蓄が多く、毎月の返済に余裕のある人です。収入や貯蓄が多ければ、金利が上がったとしても繰上返済などで返済期間を短縮し、利息分の負担を減らすことができます。しかし今後35年間の金利動向を現時点で予測することは不可能ですし、私達がコントロールできるものではありません。将来金利が上昇したような場合にそのような対応を取る余裕がないのであれば、現在の返済額が変動金利より多くなっても、固定金利の選択がベターでしょう。

4.ベターな選択をする上で欠かせないのは?

あなたにとってベターな選択をする上で欠かせないのが現状分析だと思います。あなたの場合にはこの先どのくらいの収入と支出があって、どのくらいの貯蓄ができそうかを認識しておかなければならないのですが、それがわかるものがライフプランです。ライフプランを作成することによって現状分析を行うことができ、それに基づいてあなたにとっての住宅ローンのベターな選択や、様々な対応策を検討できます。

 

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