家を売るか、貸すか、どちらが得?


家を売るか、貸すか。

きっかけは、転勤、離婚、家族が増えた、相続など色々あるでしょう。自宅を売るべきか、貸すべきか、迷っている方必見!

★5つのチェックポイント
下記項目の「○」が多い程、家は売った方が良いという目安になります。

1.売却価格>住宅ローンの残債
2.将来のライフプランを考えると、その家に今後住む予定がない。
3.固定資産税や修繕費を支払い続ける余裕がない。
4.値上がりは特に見込めない物件である。
5.不動産屋への委託管理料の支払いに抵抗がある。

1.住宅ローンが残っている

ローンで買った持ち家は、ローン残高を全額返済できないと売れないことに注意!

「売った場合の売却額がローン残高を上回るかどうか」です。売却額がローン残高を下回り、売ってもローンが完済できない場合、その差額分を預金で埋める必要があります。

また、ローンが残っている状態で家を貸すのは、契約上の違反にもなります。違反すると金融機関に一括返済を求められることもあります。しかし、契約の約款によっては、「届け出なく貸した場合」「承諾なく貸した場合」などの無断で住宅を人に貸した場合に該当しますので、一度契約書を読んで確認してみるといいかもしれません。

2.その家に今後住む予定がない

転勤などで一時的に住む場所が変わり、将来戻って、自分が住む予定があればそれまで賃貸に・・・というのはありです。一般的には、よほどの収益物件ではない限り、今後住む予定がない場合は売ってしまった方が得といわれています。

3.固定資産税や修繕費を今後も支払う余裕がない

固定資産税や都市計画税や火災保険料、マンションの場合は管理費や修繕積立金など売却すればなくなる費用も、貸し出す場合は継続して支払う必要があります。さらに、家を貸すことで新たに発生するものとして、事業所得に対する税金、不動産会社への管理委託料、修繕費などがあります。

4.値上がりは特に見込めない物件である

今後、不動産の価格が上がりそうか下がりそうか、チェックしましょう。

今後の不動産の値上がり状況、値下がり状況は、今の段階からでもわかることはたくさんあります。一般的にマンションは築年数が古くなれば値段も下がります。一方、駅近の物件などは、マンションは値下がっても資産価値が残ることがあります。

5.不動産屋への管理料の支払いに抵抗がある

賃貸として人に貸す場合、大家さんになることになりますので、管理業務などの負担が生じることになります。入居したあとはすべて入居者まかせ、というわけにはいきません。大家さんとしての仕事が発生することになります。貸すことは簡単にできますが、賃貸業という事業になりますので、事業者として経営にあたる必要があります。

大家としてするべき業務は、外部に委託することで負担は減ります。管理委託料は、相場としては家賃の5%程度なので、費用対効果を考えて判断することになります。

「家を売るか、貸すか、どちらが得?」一般の方が判断するといっても、どのように判断すればいいのかわからない人も多いでしょう。

判断の目安は、賃貸の場合のキャッシュフロー・・・収入(入るお金)と支出(出るお金)を算出し、最終的な収益がいくらでるのか。またその収益が今後10年、20年とどのように推移していくのかをみる必要があります。その上で、今、売却した場合と数年間賃貸後売却した場合の総キャッシュフローをみてどちらがいいか判断することになります。

不動産の活用では、最終的にその不動産をどうするのか将来設計をして、活用方法を検討していくことが正しいとされます。しかし、資産活用として考えていなかった家が、いざ活用の対象となると迷うでしょう。

この記事では、「家を売るか、貸すか、どちらが得?」について説明しましたが、どちらが得かは人によって違ってきます。人によって考えや状況も異なるからです。損得だけにとらわれず、ご自身のライフプランを考えたうえで、家をどのようにするか判断する必要があるでしょう。ご自身だけで、判断できない場合は専門家にアドバイスをもらうのもいいかもしれません。

 


執筆者

得意分野:ライフプランニング・保険・資産運用・相続・不動産・住宅ローン

株式会社FPバンク

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